市委書記俞正聲日前在九屆市委十五次全會(huì)指出，從長遠(yuǎn)來看，上海轉(zhuǎn)型發(fā)展的最大障礙是青年人才的住房問題。我們要積極探索多渠道、多途徑、多方式建設(shè)公共租賃房的模式和辦法，積極探索試點(diǎn)新的住房政策，千方百計(jì)解決青年人才的住房問題。

　　【樣本說明】

　　上海張江高科技園區(qū)成立于1992年7月，兩區(qū)合并后，規(guī)劃面積約75平方公里。1999年8月，上海市委、市政府啟動(dòng)“聚焦張江”的戰(zhàn)略決策，張江由此步入快速發(fā)展的軌道。如今，園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，集成電路產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)半壁江山，成為國內(nèi)最大的軟件產(chǎn)業(yè)基地之一、國內(nèi)最密集的生物醫(yī)藥研發(fā)創(chuàng)新高地。

　　據(jù)園區(qū)調(diào)研，“張江人”的平均年齡為32歲至33歲。大學(xué)本科以上學(xué)歷、無經(jīng)濟(jì)積累、無自有住房的青年人才，約占園區(qū)從業(yè)人員總數(shù)一半。住房難是最為突出，而且是迫切需要解決的問題。

　　【報(bào)告正文】

　　一、記者在調(diào)研中了解到眾多外地來滬“年輕高學(xué)歷夾心層”的心聲：房價(jià)是難以翻越的高山，保障房也沒資格享受，但只要租房安定，未必需要購房。青年人才公寓是觀望買房之前“不錯(cuò)的過渡”。這是一種開闊的思路，也是一片立足現(xiàn)實(shí)的可為空間。而這條破解之路，張江已探索6年。

　　6年前，張江人才住房問題就已凸顯：園區(qū)2005年的調(diào)研材料顯示，當(dāng)時(shí)張江的產(chǎn)業(yè)集聚已形成規(guī)模，共有企業(yè)872家、從業(yè)7.4萬人，需就近居住者約1.5萬人，按人均20平方米估算，需要30萬平方米，但那時(shí)張江能對(duì)外出租的人才公寓僅6.7萬平方米，缺口高達(dá)約4/5，遠(yuǎn)不能滿足。

　　6年過去了。如今，已投入使用的11處張江人才公寓，建筑面積共34萬平方米，計(jì)4317套，可容納1.38萬人，按照“輪候補(bǔ)租、契約管理、只租不售”的原則，現(xiàn)已基本住滿。

　　從2005年調(diào)研，2006年首批試點(diǎn)房源推出，到之后園區(qū)出臺(tái)《張江區(qū)域青年公寓總體規(guī)劃及建設(shè)方案》，提出“盡快落實(shí)一批適合各類人才居住的高檔次、高水平的公寓用房”，積極通過回購、改造工業(yè)用房、改造配套用房等方式擴(kuò)容房源，一項(xiàng)新的人才公寓制度在張江先行先試、逐步壯大。

　　園區(qū)管委會(huì)科技創(chuàng)新處負(fù)責(zé)人修海玉介紹，入住門檻主要有兩條，分別針對(duì)企業(yè)、人才：其一，所在企業(yè)的注冊(cè)地與經(jīng)營地在張江園區(qū)內(nèi)、并屬于園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的高科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)；其二，必須具備大學(xué)本科以上學(xué)歷，與企業(yè)簽訂1年以上工作合同，并在上海無住房，“但我們不搞唯學(xué)歷論?？紤]到有些人才公寓相對(duì)偏遠(yuǎn)，特別是該區(qū)域企業(yè)的特殊性，可將學(xué)歷申請(qǐng)條件放寬到大專；特殊人才經(jīng)認(rèn)定，也不受學(xué)歷限制”。

　　一項(xiàng)制度好不好，關(guān)鍵看最有發(fā)言權(quán)的使用者。記者找到在張江一通信行業(yè)上市公司工作的邱紅（化名）。目前張江人才公寓主要分兩類：一由張江集團(tuán)投資建設(shè)，二由張江園區(qū)其他主體投資建設(shè)。邱紅所住的紫薇公寓就屬于后者，老廠房改建的小復(fù)式，經(jīng)濟(jì)型酒店裝修管理，家電全配，樓下為廳，樓上臥衛(wèi)。

　　邱紅說，在年底的租房淡季，她向園區(qū)人才公寓租賃管理服務(wù)中心窗口提出申請(qǐng)，等了1個(gè)月，“這很快了。好多申請(qǐng)者都邊排隊(duì)輪候，邊在外找房。”她說，月租根據(jù)朝向，從1200元至1400元不等，她的租處朝西，月租1250元，占月薪比例10%。“不少是同學(xué)同事合租，更便宜?！?BR>
　　30多歲的邱紅很細(xì)心，她留意到樓層配電箱邊上，掛了簽到本：每天公寓保安都定時(shí)巡視簽到；每天上午9點(diǎn)、下午2點(diǎn)，公寓保潔阿姨都來打掃小復(fù)式里的公共區(qū)域。她最滿意的還是人才公寓“一年一簽、可住3年”，讓她免受居無定所的搬家之苦。搬過一次就刻骨銘心，整整20個(gè)大紙箱，其中沉甸甸的書就有6箱。

　　而24歲王冶申（化名）最看重的，是所住唐城人才公寓的整潔，“我們3個(gè)男生租3房，如果沒阿姨收拾，一塌糊涂”；還有生活方便，“走到地鐵站15分鐘，騎自行車到公司15分鐘，走到小菜場(chǎng)5分鐘，坐公交去大超市10分鐘。”王冶申說，他就職的平安銀行，一個(gè)部門約80人中，有近10人住在人才公寓，住在一起的其他人，也大多屬于附近的銀聯(lián)、幾大銀行和保險(xiǎn)公司等，住戶群體背景也很接近?？傊谟^望買房之前，公寓是“不錯(cuò)的過渡”。

　　“世界這么大，心安即是家。”網(wǎng)上流行的《逃離北上廣十大理由》中最后這句，其實(shí)很能表達(dá)記者接觸的這些外地來滬“年輕高學(xué)歷夾心層”心聲：房價(jià)確是難以翻越的高山，保障房也沒資格享受，但只要租房安定，未必需要購房，何況，小白領(lǐng)積累一段時(shí)間的收入后，或可付首付，一切皆可能……

　　二、雖已有11處人才公寓，但人才的不斷集聚導(dǎo)致水漲船高，如今住房仍有很大缺口。針對(duì)這種情況，必須轉(zhuǎn)換思路。園區(qū)正積極探索多渠道、多途徑、多方式的公共租賃模式。目前園區(qū)及附近動(dòng)遷房源形成的租賃市場(chǎng)，成為青年人才公寓不可或缺的有效補(bǔ)充。經(jīng)政策創(chuàng)新，目前張江已有一家獲政府資質(zhì)認(rèn)可的中介公司，專門代理經(jīng)租此類業(yè)務(wù)。

　　現(xiàn)已基本住滿的11處張江人才公寓，可容納1.38萬人，可截至去年底張江從業(yè)人員約17萬人，需就近居住約2.6萬—3萬人，依然有1萬多人有求無房。

　　為鼓勵(lì)更多國內(nèi)外優(yōu)秀人才集聚扎根，修海玉介紹，張江園區(qū)及附近動(dòng)遷房源形成的租賃市場(chǎng)，建筑面積約20萬平方米，能解決5000人的居住需求，是一塊不可或缺的有效補(bǔ)充。目前張江經(jīng)政策創(chuàng)新已有一家獲政府資質(zhì)認(rèn)可的中介公司，具體由中介公司和動(dòng)遷戶簽訂5—10年的租賃合同，由中介公司統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理，之后白領(lǐng)與中介公司直接簽訂租賃合同，一般合同期為半年到一年，享受中介公司的統(tǒng)一服務(wù)。

　　記者來到這家“經(jīng)政策創(chuàng)新”的上海睿識(shí)商務(wù)服務(wù)有限公司。門口櫥窗赫然幾個(gè)大字“免中介費(fèi)”，下有另一行字“專業(yè)白領(lǐng)公寓出租”。有趣的是，總經(jīng)理助理司馬平平見到記者第一句話便是“我們不是中介”。記者見大廳所掛營業(yè)執(zhí)照上寫：“經(jīng)營范圍：商務(wù)咨詢，電腦及配件……委托的房屋出租，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。”總經(jīng)理李力剛介紹，公司在張江一帶掌握的房源約500戶，但基本沒什么利潤，靠經(jīng)營酒店等其它業(yè)務(wù)補(bǔ)充。

　　“沒什么利潤”為何經(jīng)營？李力剛說：“我們很早就看準(zhǔn)了這塊市場(chǎng)，2005年開始和有關(guān)部門接觸，一拍即合。多少暫時(shí)買不起房的白領(lǐng)有租房需求啊！很多動(dòng)遷戶手頭又有空余房子，卻是毛坯房，我們正好可以幫忙裝修出租管理，這是個(gè)多贏模式。眼光要放長遠(yuǎn)，慢慢做出品牌。”

　　在玉蘭香苑，記者看到一套該公司出租的白領(lǐng)公寓，約90平方米，簡單裝修，家電全配，除了廚衛(wèi)，還有4間臥室，每間10平方米左右。“每間租金六七百元，在市場(chǎng)上算中等價(jià)格，但我們有服務(wù)優(yōu)勢(shì)?！彼抉R平平說。墻上，入住須知特別列出后勤維修、保潔投訴、網(wǎng)絡(luò)維修、晚間值班等電話，租客可隨時(shí)免費(fèi)享受服務(wù)，廚衛(wèi)等公共區(qū)域還有保潔負(fù)責(zé)打掃?！拔覀兒妥饪秃灱s前，會(huì)查看其身份證、工作證、學(xué)歷證明等，一般要求大專以上。”李力剛說。

　　記者發(fā)現(xiàn)，就在該公司附近，有多家小中介。8家連續(xù)鋪面中，就有6家店名聞所未聞。

　　另外，目前入住這種白領(lǐng)公寓的人才，享受不了園區(qū)為入住人才公寓的符合條件者“每人3年內(nèi)每月發(fā)200元”的補(bǔ)貼。

　　對(duì)市場(chǎng)有沒有可能進(jìn)一步擴(kuò)大，李力剛表示：“不好說，拭目以待?！?BR>
　　三、一線人士呼吁，要真正滿足人才住房需要，需政策在公寓規(guī)劃配置、資金投入、稅負(fù)等方面有進(jìn)一步突破與扶持。

　　比如，在規(guī)劃布局上，與張江園區(qū)從業(yè)人員的增長相比，人才公寓的規(guī)劃配置明顯不足。修海玉介紹，由于沒有人才公寓預(yù)留用地，目前一般是要求開發(fā)公司在存量住宅用地開發(fā)中，拿出20%的建筑面積用于人才公寓，但截至目前，尚無社會(huì)存量住宅用地用于人才公寓建設(shè)。

　　資金投入方面，人才公寓具公益性，不同于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，需大量資金投入，且收回投資的周期很長。目前主要由區(qū)屬國有開發(fā)公司在開發(fā)投入，也有個(gè)別公司利用商業(yè)貸款開發(fā)，但扣除管理成本等支出，則可能出現(xiàn)虧損，給人才公寓的市場(chǎng)化運(yùn)營帶來影響。

　　另一問題是稅負(fù)較重。按《營業(yè)稅暫行條例》和《房產(chǎn)稅暫行條例》，人才公寓的房租收入需交納5.5%的營業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅，合計(jì)達(dá)17.5%，根據(jù)盈利情況還要繳納企業(yè)所得稅。由于沒有專門的稅收扶持政策，開發(fā)公司積極性受一定影響。

　　而在水電費(fèi)收取上，供電供水部門認(rèn)為有些人才公寓類似于酒店的商業(yè)化服務(wù)，不屬于居民自住性質(zhì)，因此都按商用標(biāo)準(zhǔn)收取。

　　還有相關(guān)人士反映，因人才公寓分布面廣，面向?qū)ο笠灿兴煌?，建設(shè)和管理較分散，還沒形成功能完備的公共服務(wù)平臺(tái)；要有效發(fā)揮人才公寓在集聚人才方面的功能作用，需建立有效的信息資源共享網(wǎng)絡(luò)，相對(duì)統(tǒng)一的管理運(yùn)行機(jī)制。

　　修海玉說：“面對(duì)目前人才公寓較大的房源缺口，我們正按照"增房源、降租金、優(yōu)配置、重管理"的目標(biāo)要求，具體設(shè)想"四個(gè)一點(diǎn)"，即在政府建設(shè)的公租房中"提供一點(diǎn)"，鼓勵(lì)企業(yè)單位"自建一點(diǎn)"，在附近動(dòng)遷房源中"納入一點(diǎn)"，在符合條件的項(xiàng)目新建房中"擴(kuò)大一點(diǎn)"，形成"藍(lán)領(lǐng)公寓（企業(yè)自建）＋白領(lǐng)公寓（政府補(bǔ)貼）＋專家公寓（免費(fèi)提供)"的人才公寓體系，優(yōu)化補(bǔ)貼辦法；完善管理機(jī)制，通過"統(tǒng)一平臺(tái)管資源、普惠政策貼房源、高端人才補(bǔ)租金、納入客服強(qiáng)管理"等措施，進(jìn)一步提升人才公寓管理水平?！?BR>
　　即將出臺(tái)的“張江新十條”中，包括“雙定雙限”（定區(qū)域、定對(duì)象、限交易、限房價(jià)）限價(jià)商品房試點(diǎn)探索，定向滿足張江核心園區(qū)人才居住需求。相關(guān)人士表示，張江的人才公寓探索，在工業(yè)園區(qū)和高科技園區(qū)具有推廣意義，呼喚更多地區(qū)和部門的嘗試與作為。